Áður birt í Mogganum 18. desember 2008 og hér þann 7. mars 2009 .:

• Þak á endurgreiðslu erlendra húsnæðislána.
• Gengissveifla færð frá greiðslunni yfir á lánstímann

Hver er vandinn?

Erlend húsnæðislán eru með þeim „ósköpum”  að lánsfjárhæð og þar af leiðandi greiðslubyrði sveiflast eftir þróun gengis!  Þetta hefur haft afgerandi áhrif á bæði eignastöðu og greiðslugetu fólks sem hefur tekið slík lán til fjármögnunar íbúðahúsnæðis. 

Lántakendur erlendra húsnæðislána hafa metið hættuna á falli krónunnar á móti ávinningi af lægri vöxtum í erlendri mynt og komist að þeirri niðurstöðu að lægri vextir vegi þyngra en hugsanlegt gengisfall. 

Nú er komin upp sú staða að gengið hefur fallið miklu meira en nokkurn óraði fyrir. Fall krónunnar hefur haft þau áhrif á stöðu erlendra húsnæðislána og greiðslubyrði að til vandræða horfir.  

Dæmi eru um að greiðslubyrði hafi rúmlega tvöfaldast frá ársbyrjun til dagsins í dag þó að heldur hafi dregið úr, nú eftir að krónan styrktist að nýju.

Hvað er til ráða? 

Tvö úrræði hafa verið kynnt til sögunnar. Bæði úrræðin eru til skamms tíma.  Annarsvegar að frysta lánið í 4 mánuði,  þar sem greiðandi greiðir hvorki vexti né afborganir í 4 mánuði og hinsvegar frestun í 6 mánuði,  þar sem greiðandi greiðir einungis vexti og afborgunum er frestað.  Bæði þessi úrræði hafa þann kost að gefa greiðendum andrúm á meðan krónan er mjög veik, enda hafa greiðendur erlendra húsnæðislána nýtt sér þessi úrræði í talsverðu mæli.

Vandinn sem skapast vegna ofangreindra leiða er tvíþættur.  Í fyrsta lagi eru þær tímabundnar.  Hvað gerist að þeim tíma liðnum,  sérstaklega ef gengið hefur ekki styrkst til mikilla muna? Á að fresta/frysta lánin aftur?  Í öðru lagi hafa þær í för með sér skertar greiðslur til bankanna,  sem þar með eiga erfiðara um vik að uppfylla hlutverk sitt og skyldur.

Lausnin er Teygjulán.

Til að bregðast við vandanum höfum við kynnt skuldbreytingaleið þar sem sveiflan á gengi krónunnar er látin koma fram í lánstímanum í staðinn fyrir greiðslubyrðinni.  

Ef greiðsla var áður 120 þúsund á mánuði,  sjá skýringamynd.  Þá gæti hún verið komin í 220 þúsund núna.  Með því að miða við tiltekna gengisvísitölu væri hægt að ákveða að greiðslan yrði t.d. 168 þúsund krónur á mánuði. Greiðslufjárhæðin yrði fest og þannig sett þak á greiðslu hvers gjalddaga.

Á hverjum gjalddaga er greiðslunni ráðstafað inn á gjaldfallna vexti og afgangurinn notaður til að greiða eins mikið inn á höfuðstólinn og hægt er.  Mismunurinn á milli upphaflegrar afborgunar og þess sem greitt er inn á höfuðstólinn er fært á nýjan gjalddaga aftan við lánið,  lánið er í raun teygt í annan endann.

Þegar gengið hefur styrkst að nýju þá hækkar hlutfall höfuðstólsgreiðslunnar til samræmis . Þá er síðasta afborgun lánsinslækkuð og sá hluti færður fram. Lánið styttist sem því nemur.

Á árinu 2009 gæti dæmið litið svona út fyrir heimili,  sem voru áður með lán að fjárhæð 20 milljónir og hefur hækkað upp í tæplega 36 milljónir króna og greiðslubyrðin þannig hækkað um 80%.  Árlegur afgangur vegna lægri höfuðstólsgreiðslu gæti numið rúmlega 600 þúsund krónum.  

Ávinningur fyrir heimilin og bankana!

Annarsvegar er greiðendum gert kleift að standa í skilum með viðráðanlegri og fastri greiðslu á gjalddaga og hinsvegar er bönkunum tryggt greiðsluflæði til að geta hafið lánastarfsemi að nýju,  heimilum og fyrirtækjum til hagsbóta. 

Til þess að tryggja jafnræði mun eigandi bankanna ákvarða viðmiðunarmörk, t.d. tiltekna gengisvísitölu. 

Greiðslufjárhæðin sem ákveðin verður gæti verið látin gilda út lánstímann eða verið tímabundin,  til dæmis í 5 ár.

Í öllu falli þarf að gæta að því að greiðslufjárhæðin dugi að lágmarki fyrir vöxtum.

Fyrir hverja og hversu mikið er hægt að lækka greiðslubyrðina?

Erlend húsnæðislán bankanna eru ekki jafngreiðslulán (Annuitet) eins og t.d. verðtryggðu húsnæðislánin frá Íbúðalánasjóði. Erlendu lánin eru með jöfnum afborgunum þ.a. á hverjum gjalddaga er greidd sama erlenda fjárhæðin í afborgun.  Þetta hefur það í för með sér að heildargreiðslan á gjalddaga er mismunandi vegna þess að vaxtagreiðslan er hæst á fyrri hluta lánstímans og fer svo lækkandi út lánstímann vegna lækkandi höfuðstóls.   Vegna jafnra afborgana er afborganahlutinn á fyrri hluta lánstímans talsvert hærri en á jafngreiðslulánum (Annuitet) til sama lánstíma.  Þetta skapar svigrúm til að lækka greiðslu á hverjum gjalddaga sem nemur hluta eða allri afborgunni.

Þetta úrræði gerir meirihluta greiðenda erlendra húsnæðislána kleift að lækka greiðslubyrðina verulega,  sérstaklega er þetta áhugavert fyrir þá sem eru með lán til styttri tíma og á lágum vöxtum,  sem ég hygg að sé meirihluti greiðenda erlendra húsnæðislána. 

Tryggja þarf jafnræði meðal heimila í landinu þannig að þeir sem ekki ráða við að greiða lágmarksgreiðslu þrátt fyrir ofangreinda skuldbreytingu geti notið annarra og þá sértækari úrræða.